Se você é pessoa física e recebe aluguéis, seja de imóveis residenciais ou comerciais, precisa observar as regras atuais do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
Este informativo explica quem deve pagar imposto, como se calcula, e em quais casos o aluguel pode ser isento de tributação.
⚖️ 1. Qual imposto incide sobre aluguéis hoje?
A tributação de aluguéis recebidos por pessoa física segue as regras do IRPF, conforme:
- Lei nº 7.713/1988
- Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do IR)
- IN RFB nº 1.500/2014
📅 2. Quando o Carnê-Leão é obrigatório?
O Carnê-Leão é o sistema de apuração mensal do IRPF obrigatório para:
✅ Aluguéis recebidos de:
- Pessoas físicas (ex: morador que aluga diretamente de você);
- Fonte situada no exterior (aluguéis de imóveis no Brasil pagos por estrangeiros, ou imóveis no exterior alugados);
- Pessoas jurídicas sem retenção na fonte.
Prazo de pagamento: até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel.
📊 3. Como o imposto é calculado?
A base é a receita líquida mensal com aluguéis, após deduções permitidas.
Você deve aplicar a tabela progressiva mensal do IRPF, válida para 2025:
| Faixa de renda mensal (R$) | Alíquota | Parcela a deduzir (R$) |
|---|---|---|
| Até R$ 2.112,00 | Isento | R$ 0,00 |
| De R$ 2.112,01 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 158,40 |
| De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 370,40 |
| De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 651,73 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 884,96 |
✂️ 4. O que pode ser deduzido do valor do aluguel?
Ao calcular o imposto, você pode deduzir as despesas necessárias para auferir o aluguel, desde que pagas pelo locador e previstas em contrato:
- IPTU
- Condomínio
- Comissão da imobiliária ou corretor
- Despesas com administração ou intermediação
Essas deduções devem ser comprovadas documentalmente.
🧾 5. E se o aluguel for pago por pessoa jurídica?
Quando o inquilino é uma empresa (pessoa jurídica):
- A empresa retém o IR na fonte no momento do pagamento;
- O imposto já vem “descontado” do aluguel;
- O locador não precisa pagar Carnê-Leão, mas deve declarar o valor recebido na Declaração de Ajuste Anual.
❌ 6. Quando o aluguel está isento de imposto?
Existem algumas situações em que o aluguel não é tributado:
1. Valor mensal abaixo da faixa de isenção (R$ 2.112,00)
- Se o valor líquido recebido for inferior a esse limite, não há imposto a pagar.
2. Imóvel usado por parente sem cobrança de aluguel (comodato)
- Se você empresta o imóvel gratuitamente, não há renda, nem imposto.
3. Locador isento por idade/doença (raro)
- Pessoas com doenças graves ou aposentados podem ter isenção sobre rendimentos de aposentadoria — mas não sobre aluguéis, em regra.
📥 7. Como declarar os aluguéis no Imposto de Renda anual?
Mesmo que você recolha mensalmente pelo Carnê-Leão ou tenha sofrido retenção, deve informar todos os valores na Declaração de Ajuste Anual, incluindo:
- Valor bruto de cada mês;
- Deduções realizadas;
- Imposto pago (Carnê-Leão ou retido na fonte);
- Nome e CPF/CNPJ do inquilino.
🛑 8. Quais os riscos de não declarar corretamente?
- Multa por atraso no pagamento do imposto: 0,33% ao dia, limitada a 20% do valor;
- Juros pela taxa Selic acumulada;
- Malha fina e fiscalização pela Receita Federal;
- Lançamento de ofício com acréscimos e penalidades.
📌 Resumo da tributação atual:
| Situação | Tributação | Forma de Apuração |
|---|---|---|
| Aluguel de PF para PF | Sim | Carnê-Leão mensal |
| Aluguel de PF para PJ | Sim (com retenção na fonte) | Declarado na DIRPF |
| Aluguel com valor < R$ 2.112/mês | Não | Isento |
| Imóvel cedido gratuitamente | Não | Sem incidência (comodato) |
📣 Fique atento!
A Reforma Tributária trará mudanças a partir de 2026, incluindo a possibilidade de cobrança de IBS e CBS sobre locações, além do IRPF. Isso pode aumentar a carga tributária para locadores que hoje recolhem apenas IR.
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Acegi Negócios imobiliários