Se você é pessoa física e aluga imóveis residenciais — especialmente se tem mais de um imóvel alugado —, precisa se preparar para as mudanças que começam a valer com a nova Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025.
A seguir, explicamos o que vai mudar, quem será afetado e quanto você pode pagar a mais de imposto.
⚖️ Qual é a regra hoje?
Atualmente, quem aluga imóveis como pessoa física paga:
✅ Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)
📅 Apurado mensalmente, pelo sistema Carnê-Leão, com base em uma tabela progressiva.
🧾 É possível deduzir despesas como IPTU, condomínio e comissão da imobiliária.
📌 Importante: até agora, aluguéis entre particulares (pessoa física para pessoa física) não pagavam tributos sobre consumo, como ISS, PIS ou COFINS.
🧾 O que a Reforma Tributária muda?
Com a Reforma Tributária, foram criados dois novos tributos:
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (tributo federal);
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (estadual e municipal).
Eles vão substituir vários tributos antigos e passar a incidir sobre mais operações, incluindo a locação de imóveis — mesmo entre particulares.
🚨 Então o aluguel vai ter um imposto novo?
Sim. A LC nº 214/2025 prevê que, a partir de 2026, aluguéis residenciais pagos por pessoas físicas também podem pagar IBS e CBS, além do Imposto de Renda.
Mas não são todos os locadores que serão obrigados a pagar.
🔍 Quem será afetado?
Você poderá ser obrigado a recolher IBS/CBS se:
- Alugar vários imóveis de forma contínua e habitual;
- Receber valores mensais relevantes com aluguéis (ex.: mais de R$ 240 mil por ano – valor ainda pode ser ajustado por regulamentações futuras).
Exemplo:
Se você é uma pessoa física com 20 imóveis residenciais alugados e recebe R$ 18.000,00 por mês, você provavelmente será enquadrado como locador habitual e deverá pagar IBS e CBS sobre essa receita.
💸 Quanto será esse novo imposto?
A alíquota total estimada para IBS/CBS será de até 26,5%.
Porém, para aluguéis residenciais, haverá um redutor de 70%.
✅ Resultado:
Alíquota efetiva = cerca de 7,95% sobre o valor bruto do aluguel.
🧮 Exemplo prático
- Receita mensal de aluguéis: R$ 18.000,00
- IBS/CBS estimado: 7,95% × 18.000 = R$ 1.431,00/mês
- Custo anual adicional: R$ 17.172,00
E isso sem contar o IRPF, que continua sendo obrigatório via Carnê-Leão.
⚠️ Outros pontos de atenção
- Você pode ter que pagar mais impostos do que hoje.
Soma de IRPF + IBS/CBS pode comprometer a rentabilidade da locação. - Se o contrato de locação não tiver cláusula de repasse de tributos, o novo imposto sairá do seu bolso.
- As novas regras entram em vigor em 2026, mas é importante se planejar desde já.
- Você poderá ter que cumprir novas obrigações, como cadastro, emissão de notas, escrituração, e eventualmente contratar contador.
🛠️ O que você pode fazer agora
✅ 1. Rever seus contratos de aluguel
Inclua cláusula prevendo que novos tributos poderão ser repassados ao locatário (com bom senso e negociação).
✅ 2. Avaliar criar uma empresa para alugar seus imóveis
Em alguns casos, usar uma pessoa jurídica (holding) pode ser mais vantajoso, desde que bem estruturado e com acompanhamento profissional.
✅ 3. Simular a nova carga tributária
Entender quanto será seu imposto com a nova regra pode te ajudar a decidir manter como pessoa física ou migrar para uma PJ.
📌 Resumo final
| Situação | Antes da Reforma | Depois da Reforma |
|---|---|---|
| Pessoa física com imóveis alugados | Paga IRPF (Carnê-Leão) | Paga IRPF + IBS/CBS (se enquadrado) |
| Locações entre particulares | Sem tributo sobre consumo | Pode ter IBS/CBS com alíquota efetiva de 7,95% |
| Planejamento necessário? | Moderado | Altamente recomendado |
⚖️ Recomendação final
Se você possui mais de um imóvel alugado, especialmente com receita mensal acima de R$ 20 mil, é fundamental procurar orientação jurídica e contábil especializada.
A Reforma Tributária muda profundamente a forma de tributar locações, e quem se antecipar poderá evitar prejuízos ou autuações no futuro.
Acegi Negócios Imobiliários